vk_logo twitter_logo facebook_logo googleplus_logo youtube_logo telegram_logo telegram_logo

Наш ответ ЖУКам 69

Дата публикации: 23.06.2010
Количество просмотров: 36448

ЖУК - сокращение от Жилищная Управляющая Компания

В последнее время обострилась проблема доступа в нежилые помещения, предназначенные для обслуживания более одной квартиры в доме (далее - «НЖПОД»).

Управляющие компании часто под прикрытием муниципальных властей и без ведома собственников, под угрозой демонтажа внутридомовой разводки сети, обязывают Оператора связи платить деньги «за воздух». Такие требования прикрываются необходимостью заключить договор. Предметом договора предлагается прописать например: «обслуживание кабельной сети Оператора», возможность «размещения волоконно-оптических кабелей» или «оборудования слаботочной канализации», право «использования конструктивных элементов многоквартирного дома», или «на производство строительно-монтажных и ремонтных работ по размещению оборудования». Но единственным верным будет «использование общего имущества собственников».

Данный вывод сделан исходя из текста пунктов 1 и 4 ст. 36, Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - «ЖКРФ»):

Ст. 36: п.1.: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения...

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц».

При этом является ложью уверения ЖУКов о том, что они по умолчанию наделены собственниками полномочиями по решению вопросов пользования общим имуществом собственников (далее - «ПОИС») в соответствии с договорами управления многоквартирными домами.

Данный вывод следует из анализа норм статей 161-162 ЖКРФ, по которым ЖУК в рамках договора управления многоквартирным домом (далее - «МД») «оказывает собственникам услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме...».

А в соответствии с п./п. 3) и 3.1.) п. 2 ст. 44 ЖК РФ и п. 3. ст. 6 федерального закона «О связи» №126-ФЗ полномочие предоставлять право ПОИС отнесено к исключительной компетенции общего собрания собственников (далее - «ОСС»).

При этом в соответствии с п./п. 3.1.) п. 2 ст. 44 ОСС может предоставить ЖУКам право заключать договоры об использовании общего имущества собственников помещений в МД на условиях, определенных решением общего собрания.

Из вышеуказанных норм определенно следует, что:

1) ОСС в каждом конкретном случае решает предоставить или не предоставить право ПОИС;

2) ОСС определяет условия договора ПОИС;

3) ЖУКи могут только заключать договоры от имени ОСС.

При этом следует отметить, что кворум для вышеуказанных решений весьма строг. В соответствии с п.1 ст. 46 ЖКРФ данные решения «принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме».

Таким образом, для подписания договора о ПОИС необходимо письменно запросить у ЖУКов надлежащим образом удостоверенные копии протоколов ОСС по каждому ЖД с решением вопросов:

  1. О предоставлении данному Оператору связи права ПОИС;
  2. Об установлении условий договора использования ОИС;
  3. О предоставлении ЖУКу полномочий на заключение договора об использовании ОИС.

И всегда следует помнить о рисках признания недействительными сделок с ЖУКами в соответствии со ст. 170 и 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - «ГКРФ»), если они совершены:

1) без намерения создать соответствующие им последствия (ЖУКи не имеют права выдавать разрешение на строительство, а кабельную сеть обслуживает сам Оператор);

2) за пределами полномочий, предусмотренных договором управления ЖМД.

При этом в соответствии с нормой п. 2 статьи 167 ГКРФ «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке...». Кроме того неотвратимы соответствующие последствия со стороны налоговой инспекции.

И задачей Оператора связи является доведение информации о возможных для ЖУКов последствиях заключения сделок без вышеуказанных решений ОСС.

Особенно возмущают угрозы ЖУКов отказать в предоставлении доступа в ЖД и демонтировать оборудование Оператора.

Напомню, что в соответствии с п./п. 2 п. 5.6.24 постановления Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170, ЖУКи обязаны «обеспечивать беспрепятственный допуск работников предприятий связи на крыши и чердачные помещения».

Кроме того, руководителю ЖУКа следует напомнить об ответственности за подобные противоправные действия в виде:

1) штрафа на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей (см. п. 2 ст. 13.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях);

2) штрафа в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок от ста до ста восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет (см. п.1 ст. 167 Уголовного кодекса Российской Федерации, далее - «УКРФ»).

В заключении хотелось бы дать совет по существу. Учитывая риски мелкого пакостничества со стороны неизвестных, и/или признания оборудования Оператора бесхозным и/или его демонтажа/присвоения по иску собственников, и/или невозможность единичного собственника осуществить выдел в натуре и/или отчуждать свою долю в праве общей собственности в ЖД (см. п. 4 ст. 37 ЖКРФ), Операторам необходимо озаботиться проблемой сбора подписей с жильцов на предоставление права ПОИС.

А вот в этом вопросе Операторам могут помочь как ЖУКи, так и старшие по дому-подъезду, но за небольшую плату.

Имея решение же ОСС, получаем независимость от смены ЖУКов, и обязанность ЖУКа согласовать порядок доступа Оператора в НЖПОД для обслуживания его сети.

Также необходимо напомнить Оператору заключить с электроснабжающей организацией договор на электроснабжение технических средств связи Оператора. В противном случае к руководителю Оператора может быть применены санкции, предусмотренные нормой ст. 158 УКРФ за хищение электричества.

Обновленный текст статьи с законодательством и практикой находится здесь

Д.М. ГАЛУШКО, кандидат юридических наук, руководитель проекта www.ordercom.ru.

От редакции: если у вас есть чем поделиться с коллегами по отрасли, приглашаем к сотрудничеству
Ссылка на материал, для размещения на сторонних ресурсах
/articles/article/19050/nash-otvet-jukam.html

Комментарии:(69) комментировать

23 июня 2010 - 13:09
Robot_NagNews:
#1

Управляющие компании часто под прикрытием муниципальных властей и без ведома собственников, под угрозой демонтажа внутридомовой разводки сети, обязывают Оператора связи платить деньги «за воздух». Такие требования прикрываются необходимостью заключить договор. Предметом договора предлагается прописать например: «обслуживание кабельной сети Оператора», возможность «размещения волоконно-оптических кабелей» или «оборудования слаботочной канализации», право «использования конструктивных элементов многоквартирного дома», или «на производство строительно-монтажных и ремонтных работ по размещению оборудования». Но единственным верным будет «использование общего имущества собственников».

Полный текст новости


23 июня 2010 - 13:09
мишаня сучков:
#2

Так то оно так ,но на общем собрании больше 20 голосов ты не наберёщь ,так как придёт именно 20 человек .
А заочное голосование просто жильци проигнорируют.


23 июня 2010 - 13:45
DarkLord:
#3

Познавательная статья по теме:
"Почему в Москве убивают председателей ТСЖ"
http://news.mail.ru/economics/4002730/


23 июня 2010 - 14:06
Гость_Socrat_:
#4

Всегда собираем подписи. И поэтому спокойно приходим в ЖУКи и требуем ключи. Если ключи не дают, идём и выламываем, ставим свои замки, раздаем ключи жителям верхних этажей, информируем ЖУК об этом, предупреждаем о будущей обязанности сотрудничать с нами.


23 июня 2010 - 15:21
Гость_kb441ate_:
#5

Сократ, опасно действуете. Проколов на этой почве ещё не было на тему порчи имущества? (замок ведь тоже имущество, и вдруг доступ понадобится на техэтаж по срочному делу, к примеру, сантехникам, им что, тоже выламывать?)

Дмитрий Галушко, а нельзя ли как-нибудь без этих абреввиатур? Плохо читаемый текст, если честно, устал аж. Здесь же не юристы сидят.


23 июня 2010 - 15:55
мишаня сучков:
#6

Не проще нормальный договор с ЖЕК оформить и не париться.
На крайняк антимонополистов натравить если дадут официальный отказ.


23 июня 2010 - 16:53
Гость_oz63_:
#7

Интересная статья.Вроде всё понятно..... Но вот как выглядит "небольшая плата" в денежном выражении? Некоторые ЖУКи готовы, но не все... от 8000 рубликов до 20000 способствовать получению подписей. НО ведь это только начало....если правильно идти по цепочке Электроснабжающая организация затребует Договор на получение ТУ, расчёт нагрузок ( около 4000 рубликов), получение ТУ около 11000 рубликов, проект по электроснабжению до 20000 рубликов!!!! При общении со старшими по дому понимаешь , что им не нужны никакие деньги ....только из-за того, что какой то умник или умница им все мозги проест за то, что висят какие то верёвки перед их окнами. Хотя все хотят пользоваться Интернетом, телефоном, телевидением....но...веревки им мешают наслаждаться красотой помоек на которые выходят окна, или радиофобия прёт из них ... Сотовые операторы дают хорошие откаты после которых мелким операторам не суждено попасть в то место где нужно подключить клиента... А насчёт выламывания замков...пока будешь его пилить приедет машинка с мальчиками по вызову и работа на сей день прекращена...


23 июня 2010 - 17:30
Гость_Артем_:
#8

У Вас какой-то ущербный вариант рассмотрен, сильно крайний.
1. Начнем с того, что многие УК вполне себе законно прописывают в договоре с жильцами право управления(распоряжения) общедолевой собственностью в интересах жильцов. И туда как раз влезает очень много разнообразных применений - сдача в аренду (в т.ч. чердаков-подвалов-стен), размещение рекламных конструкций и прочее. Все в интересах жильцов, разумеется. И после того с оператора деньги можно собирать сколько угодно.
Плюс здесь только один - если договор заключен, оператор в доме действует на совершенно законных основаниях и может плевать на мнение отдельных чумных жильцов, считающих, что вот эта стена - его и кабель там вести нельзя. Особенно хорошо, если удалось договориться с УК за небольшие деньги.
2. Другой способ, который так же, на вполне законных основаниях дает УК возможность собирать с оператора деньги - это диспетчеризация. Т.е. доступ к ключам, согласование проведения работ, выдача техусловий, наблюдение (чтоб чего не попортили) и прочее, чаще всего невразумительное действо.
При этом, хотя УК и разрешает доступ оператору, вопрос с законностью присутствия оператора в доме повисает в воздухе. Т.е. УК пропустила оператора в дом, дала возможность что-то делать (под контролем). Но вот разрешения надо согласовывать с жильцами, и да, через общее собрание.
Иначе, в случае чего УК делает морду тяпкой - мол, мы чего, мы ничего... (по закону, который говорит что пропустить надо, но не обязывает оператора предъявить законные права на присутствие). И крайним становится оператор.

Самое важно - в УК работают люди, которые, по крайней мере, понимают, что такое рынок, законодательство, финансы. Поэтому хотеть от оператора они могут много, но всегда есть возможность прийти к разумным ценам. Потому что разговор ведется на одном языке.

А вот упомянутые домовые комитеты, по моему опыту, сплошь состоят из клинических идиотов и маразматичных теток. Которые почему-то считают, что оператор виноват во всех бедах дома с момента его постройки, что сейчас они супостата выведут на чистую воду и заставят заплатить за все.
И разговор с ними идет в отдельных, не пересекающихся плоскостях смысла. Ценообразование услуг и финансовую адекватность своих претензий они даже сами себе обосновать не могут. Зато уверены, что все кругом наживаются за их счет и гребут деньги ну просто лопатой. Зато уж теперь они, раз оператор к ним пришел, все сделают как им хочется!

Отсюда появляются требования ДЕС-СЯТ-ТЫЩЩЬ В МЕ-СЯЦ! За 9-этажный домик о 4-х подъездах, где всего-то 140 жильцов и дай бог 50 абонентов. Понимания абсурдности таких требований нет совсем (и эта сумма не предел). Причем требования выкатываются в момент визита оператора и рождаются тут же, на месте, т.е. это не единая для всех операторов политика, а "ну вот ты пришел, ты и плати".
Требования показать аналогичные соглашения с другими операторами (ну хотя бы с телефонистами, ADSL, etc.) натыкаются на стекленеющий взгляд, брызги пены изо рта и яростные выкрики, что "не ваше дело, развелось тут умных".
Такую же реакцию вызывает осторожный вопрос, понимают ли они, что фактически занимаются вымогательством, и что даже реши мы им эти деньги платить - сделать это нереально, потому как с точки зрения закона домовой комитет - никто и звать никак. А деньги организация кому попало передать не может. Особенно без документов.

Так что с домовыми комитетами все тоже очень непросто. Впрочем вариантов обломать их тоже хватает.
Можно, например, тщательно зафиксировать процедуру вымогательства. Неплохо будет, если они за деньги нацарапают какую-нибудь расписку. После чего соответствующие органы с интересом все это изучают.
Можно уведомить пользователей, что вот там у вас домовой комитет денег себе просит. МНОГО. Просто за то, чтобы мы могли в подъезд зайти. Так вот со следующего месяца это МНОГО будет на вас делиться. После чего тетя Маша, главная мымра в этом домовом комитете, получает хороший фингал под глаз и пожелание выпить яду от соседа дяди Васи (алкаш, но у него есть доступ в интернет, и в отличии от тети Маши он прекрасно умеет считать и понимает, что если он будет платить в месяц не 250 рублей, а 500, то 2-х бутылок ему не видать, как своих ушей без зеркала). Тетя Маша с фингалом уже не котируется и вопрос рассасывается сам собой.
Апофеозом можно назвать создание параллельного домового комитета. Из активистов-пользователей. А дальше пусть сами разбираются. Причем, что самое смешное, созданный под руководством оператора домовой комитет, оказывается даже по бумагам намного более легитимным, чем самостийный, бывший до этого (в нем могли вообще никакими бумагами не озаботиться, потому что возомнили себя местными царьками и решили, что так будет всегда).

Ну а предложенные варианты с общим собранием (особенно в свете возможного вредительства УК), мало эффективны. Собрания собираются неохотно или не собираются вовсе. Вариантов гадить оператору УК имеет много, независимо от решений общего собрания. Ну и опять же всегда найдет другую причину собрать деньги.


23 июня 2010 - 17:59
LionSprings:
#9

Просмотр сообщенияАртем (23 июня 2010 - 16:30) писал:

Начнем с того, что многие УК вполне себе законно прописывают в договоре с жильцами право управления(распоряжения) общедолевой собственностью в интересах жильцов.

Вполне себе законный способ существует только один, и он описан в статье. Норма ЖК императивна, и не допускает других способов. Следовательно, любые попытки ЖУК прописать такие условия в договоре с жильцами недействительны с самого начала.

И не используйте слово "аренда" - это вполне конкретный вид сделок. Применительно к ОДС аренда не может существовать, потому что выделение ОДС в натуре не допускается ЖК, а такое выделение есть обязательное условие аренды.


23 июня 2010 - 18:19
1GE:
#10

Просмотр сообщенияАртем (23 июня 2010 - 16:30) писал:

У Вас какой-то ущербный вариант рассмотрен, сильно крайний.
1. Начнем с того, что многие УК вполне себе законно прописывают в договоре с жильцами право управления(распоряжения) общедолевой собственностью в интересах жильцов. И туда как раз влезает очень много разнообразных применений - сдача в аренду (в т.ч. чердаков-подвалов-стен), размещение рекламных конструкций и прочее. Все в интересах жильцов, разумеется. И после того с оператора деньги можно собирать сколько угодно.

Даже, если предположим что такая деятельность была оформлена, т.е создано ТСЖ и с грамотным
оформлением по ОСС, вопрос:
НДФЛ за такую деятельность собственникам начисляется ?
Нет ? А должен, иначе нарушение НК :)

Цитата

Плюс здесь только один - если договор заключен, оператор в доме действует на совершенно законных основаниях и может плевать на мнение отдельных чумных жильцов, считающих, что вот эта стена - его и кабель там вести нельзя. Особенно хорошо, если удалось договориться с УК за небольшие деньги.

Тут лучше всего процитировать Дмитрия:
"При этом в соответствии с нормой п. 2 статьи 167 ГКРФ «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке...»"


Обсудить на форуме

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи

Зарегистрироваться